ECOBONUS 110% SUL LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO.
Gli interventi di riqualificazione energetica previsti dall’Ecobonus 110% riguardano anche le coperture degli edifici che spesso nei condomini sono costitutite da un lastrico solare, che può essere di proprietà condominiale o esclusiva di un singolo condomino. In quest’ultimo caso si pone il problema di verificare se sia ammesso all’Ecobonus 110% l’isolamento del lastrico solare di proprietà esclusiva.
Sotto il profilo giuridico, il lastrico solare è un piano di copertura di un edificio, che può essere transitabile o meno. Più nel dettaglio si parla di “lastrico” quando abbia solo funzione di copertura mentre se è transitabile si definisce “terrazza a livello” e normalmente costituisce un’estensione dell’appartamento a cui è annessa.
Dunque, per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia funzione di copertura (al pari di un tetto) delle sottostanti unità immobiliari. La pavimentazione è un elemento accessorio che può far parte del lastrico (Cass. Civ., Sez. II, 13.12.2013, n. 27942).
Dal punto di vista tecnico, il lastrico solare è costituito dalla struttura orizzontale che ha la funzione primaria di proteggere l’edificio e fungere da copertura. Può anche essere utilizzato per usi accessori, come quello di terrazzo, ma questo non fa venir meno la sua utilità generalizzata.
Orbene, il lastrico solare può essere: 1) completamente condominiale; 2) di proprietà esclusiva di un singolo condomino; 3) in parte condominiale e in parte di proprietà esclusiva; 4) condominiale ma in uso esclusivo ad una sola unità abitativa.
L’individuazione della proprietà è determinante nel momento in cui occorra svolgere qualsiasi tipo di intervento.
L’art. 1117 del codice civile presume che il lastrico solare sia di proprietà condominiale a meno che non vi sia un titolo contrario che attesti la proprietà esclusiva del singolo; per “titolo contrario” s’intende: 1) il rogito di acquisto ove venga specificata la proprietà esclusiva; 2) un accordo avente natura contrattuale approvato all’unanimità dei condomini (quindi il regolamento di condominio contrattuale e non quello assembleare approvato a maggioranza).
Fatte queste opportune premesse, si tratta di capire se gli interventi di isolamento termico necessari per fruire delle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110% possano riguardare anche i lastrici solari condominiali di proprietà esclusiva e quindi se questi possano essere considerati interventi “trainanti”.
Il dubbio è stato risolto dall’Agenzia delle Entrate che, in risposta all’Interpello 27.10.2020 n. 499, ha chiarito che:
1. l’isolamento del lastrico solare di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento sottostante rientra nell’ambito dei c.d. interventi “trainanti” di tipo condominiale in quanto relativo all’isolamento dell’involucro opaco delle parti comuni degli edifici condominiali (ai sensi dell’art. 119, co.1, lett. a) del d.l. n. 34/2020 convertito in l. 17.07.2020, n. 77);
2. l’intervento di isolamento del lastrico solare sulla singola unità immobiliare in condominio è possibile a condizione che risulti effettuato su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio;
3. l’intervento consenta il salto in avanti di almeno due classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta con riferimento all’intero edificio;
4. l’intervento sia autorizzato dall’assemblea del condomino in quanto incidente su parti condominiali, sebbene riferite alla singola unità immobiliare.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese dell’intervento si applica, anche per l’Ecobonus 110%, la disposizione codicistica (art. 1126 c.c.) la quale prevede che le spese per gli interventi sui lastrici solari ad uso esclusivo siano ripartite nella misura di ⅓ a carico del proprietario e di ⅔ a carico di tutti i condomini dell’edificio.
Trattandosi di interventi sulle parti comuni di un edificio, i pagamenti e le fatture andranno intestati al condominio.
Nulla vieta tuttavia che il singolo condomino proprietario esclusivo del lastrico solare possa accollarsi tutte le spese per l’isolamento del lastrico solare e questo per usufruire per intero della detrazione spettante ex lege. Questo, tuttavia, può avvenire solamente col consenso unanime dell’assemblea condominiale ai sensi dell’art. 1123 c.c.
L’intervento trainante così realizzato sulle parti comuni, sebbene riferite ad una singola unità immobiliare, potrà consentire di eseguire alcuni degli interventi “trainati” di cui all’art. 119, co. 2 del d.l. 34/2020 come l’installazione di impianti fotovoltaici o la posa in opera di finestre comprensive di infissi. Questa possibilità viene contemplata per tutti i condomini anche nel caso in cui non abbiano contribuito alla spesa principale perchè sostenuta dal solo proprietario esclusivo del lastrico solare.
Per quanto attiene alla gestione dei dati relativi alla privacy dei singoli condomini, non sono necessari particolari accorgimenti: l’amministratore, prima di iniziare la pratica per ottenere i benefici dell’Ecobonus 110%, solitamente prevede che per lo svolgimento di determinate operazioni (lavori di manutenzione e acquisizione di benefici fiscali connessi) sarà necessario trattare i dati dei condomini come, eventualmente, comunicarli a terzi (ad esempio l’Agenzia delle Entrate).
La legge di stabilità 2022 ha prorogato i termini sia per l’Ecobonus 110% che per il c.d. “bonus facciate” (seppur in misura ridotta dal 90% al 60%) ma, secondo l’Agenzia delle Entrate, devono considerarsi escluse da questa seconda tipologia di agevolazione fiscale le spese sostenute per gli interventi sulle strutture opache orizzontali tra cui i lastrici solari.
Per quanto riguarda i titoli abilitativi di cui munirsi per eseguire gli interventi di efficientamento energetico previsti dall’Ecobomuns 110% si segnala che trattandosi di rifacimento di copertura, e in particolare sulle finiture, di norma non sono previsti permessi o segnalazioni. Potrebbe rendersi necessaria la comunicazione di inzio lavori ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 nel caso in cui sia necessario installare impalcature o strutture di sostegno. Stessa comunicazione andrebbe presentata nel caso di installazione di ringhiere o corrimano (TAR Lazio, 18.09.2013, n. 8328).
Nel caso in cui si decida di procedere, durante l’esecuzione dei lavori, alla trasformazione del lastrico solare in terrazzo, sarà necessario richiedere il permesso di costruire in quanto, dal punto di vista urbanistico, significa cambiarne definitivamente la destinazione (TAR Campania, Salerno, Sez. II, 03.01.2018, n. 24).
